건축물 용도변경

Q. 허가와 신고는 무엇으로 갈리나요? 면적 기준인가요?

A. 면적이 아니라 <strong>시설군의 이동 방향</strong>으로 갈립니다. 건축법 제19조 제2항은 시설군에 속하는 건축물의 용도를 <strong>상위군</strong>(시설군 번호가 더 작은 군)으로 변경하면 <strong>허가</strong> 대상, <strong>하위군</strong>(번호가 더 큰 군)으로 변경하면 <strong>신고</strong> 대상으로 규정합니다. 면적은 허가·신고의 구분 기준이 아니라 사용승인(100제곱미터)과 건축사 설계(500제곱미터)의 기준입니다.

Q. 시설군은 어떻게 구성되어 있나요?

A. 건축법 제19조 제4항은 ① 자동차 관련 시설군 ② 산업 등의 시설군 ③ 전기통신시설군 ④ 문화 및 집회시설군 ⑤ 영업시설군 ⑥ 교육 및 복지시설군 ⑦ 근린생활시설군 ⑧ 주거업무시설군 ⑨ 그 밖의 시설군의 <strong>9개 시설군</strong>을 정하고, 각 시설군에 속하는 세부 용도는 시행령 제14조 제5항이 규정합니다. 번호가 <strong>작을수록 상위군</strong>입니다.

Q. 같은 시설군 안에서 용도를 바꾸면 어떻게 하나요?

A. 허가나 신고가 아니라 <strong>건축물대장 기재내용의 변경 신청</strong> 대상입니다(법 제19조 제3항). 다만 시행령 제14조 제4항에 해당하면 그 신청조차 필요하지 않습니다. ① 시행령 별표 1의 <strong>같은 호에 속하는 건축물 상호 간</strong>의 용도변경 ② 관계 법령상 용도제한에 적합한 범위에서 <strong>제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간</strong>의 용도변경이 그것입니다. 다만 목욕장·의료시설·생활숙박시설 등 같은 항 단서가 열거한 용도로 변경하는 경우는 제외됩니다.

Q. 근린생활시설을 숙박업소로 바꿀 수 있나요?

A. 가능 여부는 입지에 달려 있고, 절차는 <strong>허가</strong>입니다. 숙박시설은 <strong>영업시설군(제5군)</strong>, 근린생활시설은 <strong>근린생활시설군(제7군)</strong>이므로 제7군에서 제5군으로 가는 상위군 이동에 해당해 허가 대상입니다(시행령 제14조 제5항 제5호 다목·제7호). 실제 가능 여부는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 용도지역 제한과 주차·피난·방화 기준 충족 여부로 판단합니다. 도시민박·한옥체험 형태를 검토 중이라면 <a href="/services/urban-guesthouse">외국인관광 도시민박업</a>과 <a href="/services/hanok">한옥체험업</a> 요건도 함께 보셔야 합니다.

Q. 사용승인은 언제 받아야 하나요?

A. 허가나 신고 대상인 경우로서 <strong>용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상</strong>이면 사용승인에 관한 법 제22조를 준용합니다. 다만 그 합계가 <strong>500제곱미터 미만이면서 대수선에 해당하는 공사를 수반하지 아니하는 경우</strong>에는 준용하지 않습니다.<br />근거: 건축법 제19조 제5항

Q. 건축사가 설계해야 하나요?

A. 허가 대상이면서 <strong>용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상</strong>인 경우에는 설계에 관한 법 제23조를 준용하므로 건축사가 설계해야 합니다. 다만 1층인 축사를 공장으로 용도변경하는 경우로서 증축·개축 또는 대수선이 수반되지 않고 구조 안전이나 피난 등에 지장이 없는 경우는 제외됩니다.<br />근거: 건축법 제19조 제6항, 시행령 제14조 제7항

Q. 어떤 서류를 내나요?

A. 허가는 <strong>별지 제1호의4서식</strong>의 건축·대수선·용도변경 (변경)허가 신청서, 신고는 <strong>별지 제6호서식</strong>의 (변경)신고서에 ① <strong>용도를 변경하려는 층의 변경 후의 평면도</strong> ② <strong>용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서</strong>를 첨부해 제출합니다(전자문서 포함). 변경 <strong>전</strong> 평면도는 허가권자가 행정정보 공동이용으로 건축물대장을 확인하거나 전산자료로 확인하므로 원칙적으로 제출하지 않습니다.<br />근거: 건축법 시행규칙 제12조의2 제1항·제2항

Q. 처리 기간은 얼마나 걸리나요?

A. 신고는 통상 1주 내외, 허가는 2~4주가 소요됩니다. 다만 건축법령에는 용도변경 허가·신고의 법정 처리기간이 정해져 있지 않고, 관계 법령 적합 여부 확인과 관계 행정기관 협의 진행 상황에 따라 달라집니다. 허가권자는 관계 법령 적합성을 확인한 후 <strong>별지 제2호서식 허가서</strong>를, 신고의 경우 기재내용을 확인한 후 <strong>별지 제7호서식 신고필증</strong>을 발급합니다(시행규칙 제12조의2 제4항·제5항).

Q. 용도를 복수로 지정할 수 있나요?

A. 가능합니다. 건축법 제19조의2는 건축주가 건축물의 용도를 <strong>복수로 하여</strong> 건축허가·건축신고 및 용도변경 허가·신고 또는 건축물대장 기재내용의 변경 신청을 할 수 있도록 하고 있습니다. 허가권자는 신청한 복수의 용도가 이 법 및 관계 법령에서 정한 <strong>건축기준과 입지기준 등에 모두 적합한 경우에 한정하여</strong> 복수 용도를 허용할 수 있습니다.

Q. 임차인도 용도변경을 신청할 수 있나요?

A. 건축법은 신청인을 소유자로 한정하고 있지 않으므로 임차인도 신청할 수 있으나, 실무적으로는 <strong>건물주의 동의</strong>가 필요합니다. 용도변경은 건축물대장 기재사항을 바꾸는 처분이고, 위반 시 시정명령과 이행강제금은 건축주·소유자·관리자·점유자를 모두 포함하는 "건축주등"에게 부과될 수 있기 때문입니다(법 제79조 제1항).

Q. 용도변경 없이 영업하면 어떤 제재를 받나요?

A. 먼저 허가권자가 공사중지·해체·용도변경·사용금지·사용제한 등 <strong>시정명령</strong>을 할 수 있고(법 제79조 제1항), 시정명령을 이행하지 않으면 <strong>이행강제금</strong>이 부과됩니다(법 제80조). 형사처벌도 별도로 있습니다. <strong>도시지역</strong>에서 제19조 제1항·제2항을 위반해 용도변경을 한 건축주 및 공사시공자는 <strong>3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금</strong>(법 제108조 제1항 제1호), <strong>도시지역 밖</strong>에서는 <strong>2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금</strong>(법 제110조 제1호)에 처해집니다. 건축물대장 기재내용 변경을 신청하지 않은 경우에는 <strong>200만원 이하의 과태료</strong>가 부과됩니다(법 제113조 제1항 제1호).

Q. 이행강제금은 얼마나, 몇 번까지 부과되나요?

A. 허가·신고 없이 건축된 경우에는 「지방세법」상 1제곱미터 시가표준액의 <strong>100분의 50</strong>에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서, 그 밖의 위반 건축물은 시가표준액의 <strong>100분의 10</strong>의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액이 부과됩니다. <strong>영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반</strong> 등의 경우에는 100분의 100의 범위에서 조례로 가중합니다. 최초 시정명령이 있었던 날을 기준으로 <strong>1년에 2회 이내</strong>의 범위에서 조례로 정하는 횟수만큼 시정될 때까지 <strong>반복 부과</strong>할 수 있고, 시정하면 새로운 부과는 즉시 중지되나 이미 부과된 금액은 징수됩니다.<br />근거: 건축법 제80조 제1항·제2항·제5항·제6항